相続した空き家の権利関係整理・売却準備
相続した実家や空き家について、名義変更、権利関係の整理、売却前の登記確認をご案内します。
空き家を売却・管理・解体する場合でも、まずは 誰の名義になっているか、相続登記が必要か、共有者や相続人は誰か を確認することが大切です。
司法書士山﨑法務事務所では、相続登記、空き家の権利関係整理、不動産会社との売却前確認、判断能力に不安がある場合の成年後見への接続など、状況に応じて必要な手続きを整理します。
「すぐに売らなければいけないのか分からない」
「不動産会社に相談する前に、登記や権利関係を確認したい」
「相続人が複数いて、何から進めればよいか分からない」
という段階でも構いません。
まずは現在の状況を確認し、やるべきことを明確にします。
このようなお悩みはありませんか
- 相続した実家が空き家になっている
- 空き家を売却したいが、名義変更が終わっていない
- 不動産会社に相談する前に、登記や権利関係を整理したい
- 相続人や共有者が複数いて、話が進みにくい
- 固定資産税や特定空家・管理不全空家が不安
- 空き家を放置すると税金が高くなると聞いた
- 所有者本人の判断能力に不安がある
- 売却前に測量や境界確認が必要か知りたい
- 税理士、不動産会社、土地家屋調査士との連携が必要か知りたい
空き家を放置するとどうなるのか
空き家は、時間が経つほど権利関係や管理の問題が複雑になりやすい不動産です。
相続登記がされないまま時間が経つと、相続人が増えたり、連絡が取りにくい人が出てきたりして、売却や管理の手続きが進みにくくなることがあります。
また、適切な管理がされていない空き家は、管理不全空家や特定空家として行政対応の対象になる場合があります。勧告を受けた場合、固定資産税等の住宅用地特例の対象から除外されることがあります。
不安をあおる必要はありませんが、「そのうち考えよう」と長期間放置するより、早めに名義・相続人・売却可能性を整理することが大切です。
まず確認すべきこと
空き家の相談では、最初に次の点を確認します。
- 現在の登記名義
- 相続登記が必要か
- 相続人・共有者の人数
- 固定資産税の通知書・評価額
- 空き家の所在地・管理状況
- 売却、賃貸、解体、保有の希望
- 所有者本人の判断能力
- 抵当権、住所変更、未登記建物の有無
- 境界や測量の必要性
- 税理士・不動産会社・土地家屋調査士との連携の必要性
当事務所でできること
空き家権利関係チェック
登記事項証明書、固定資産税通知書、戸籍関係、不動産会社による簡易査定情報などをもとに、空き家の権利関係と今後必要な手続きを整理します。
売却するかどうかが決まっていない段階でも、まずは 「誰が所有者か」「何の手続きが必要か」「どの専門家に相談すべきか」 を明確にします。
空き家売却準備サポート
売却を検討している場合、売却前に必要な登記や権利関係を確認します。
相続登記、住所・氏名変更登記、抵当権抹消、共有者の確認、必要書類の整理などを行い、不動産会社とのやり取りが進めやすい状態に整えます。
相続登記との関係
亡くなった方の名義のままになっている不動産は、売却や処分の前に相続登記が必要になることが多いです。
当事務所では、相続登記まるごと整理プランと組み合わせて、空き家の名義変更から売却準備まで一体的に整理します。
成年後見との関係
所有者ご本人の判断能力に不安がある場合、売却や管理の前提として成年後見制度の検討が必要になることがあります。
たとえば、高齢の親名義の空き家を売却したい場合や、施設入所後の財産管理が必要な場合には、成年後見の要否を含めて確認します。
専門家との連携
空き家の問題は、司法書士だけで完結しないことがあります。
売却査定は不動産会社、税金の確認は税理士、境界や測量は土地家屋調査士、紛争性が高い場合は弁護士など、必要に応じて専門家との連携を検討します。
司法書士山﨑法務事務所では、まず権利関係と手続きの順番を整理し、どの専門家に相談すべきかを明確にします。
空き家・不動産 サービス料金表
空き家・不動産のご相談では、登記情報、固定資産税通知書、戸籍関係、相続人・共有者、不動産の利用予定などを確認し、必要な手続きを整理します。
司法書士報酬のほか、登記事項証明書、戸籍、住民票、固定資産評価証明書等の取得費用、郵送料、不動産会社・税理士・土地家屋調査士等の専門家費用が別途必要になる場合があります。
１．空き家権利関係チェック
標準報酬 66,000円（税込）
相続した実家や空き家について、まず権利関係と今後必要な手続きを確認したい方向けのプランです。
含まれる内容
- 初回ヒアリング
- 登記情報の確認
- 固定資産税通知書等の確認
- 相続登記の要否確認
- 相続人・共有者の確認
- 売却前に必要な登記の確認
- 不動産会社による簡易査定連携の整理
- 用途地域・道路・固定資産公課等の確認
- 今後必要な手続きの整理
- 簡易報告書の作成
２．空き家売却準備サポート
標準報酬 165,000円（税込）
空き家を売却する前に、名義や権利関係、必要な登記、専門家連携を整理したい方向けのプランです。
含まれる内容
- 空き家権利関係チェックの内容
- 売却前に必要な登記の整理
- 相続登記・住所変更登記・抵当権抹消等の確認
- 共有者・相続人関係の整理
- 不動産会社との連携準備
- 税理士・土地家屋調査士等が必要な場合の整理
- 売却までの手続きの流れの整理
- 必要書類のご案内
- 手続き全体の進行管理
※相続登記、住所変更登記、抵当権抹消登記などの登記申請が必要な場合は、別途司法書士報酬・登録免許税・実費が必要です。
３．空き家相続登記まるごと整理プラン
標準報酬 286,000円（税込）
相続登記と空き家の売却準備をまとめて進めたい方向けのプランです。
相続した実家や空き家について、戸籍収集、相続人確認、遺産分割協議書、相続登記、売却前の権利関係整理まで、できるだけまとめて任せたい場合に適しています。
含まれる内容
- 空き家権利関係チェック
- 戸籍収集サポート
- 相続人の確認
- 相続関係説明図の作成
- 固定資産評価証明書等の取得・確認
- 遺産分割協議書の作成
- 不動産登記情報の確認
- 相続登記申請
- 売却前に必要な登記・専門家連携の整理
- 不動産会社との簡易査定連携
- 完了書類のご返却・ご報告
- 手続き全体の進行管理
空き家・成年後見連携案件
個別見積り
所有者ご本人の判断能力に不安がある場合、不動産の売却・管理・契約手続きの前提として、成年後見制度の検討が必要になることがあります。
次のような場合は、個別にお見積りします。
- 所有者本人の判断能力に不安がある
- 親名義の空き家を売却したい
- 施設入所後の不動産管理が必要
- 相続人・共有者が多数いる
- 親族が遠方・疎遠で調整が難しい
- 不動産売却と成年後見申立てをあわせて検討する必要がある
追加費用が発生する場合
次のような場合には、内容に応じて別途お見積りとなります。
- 不動産が複数ある場合
- 管轄する法務局が複数に分かれる場合
- 相続人・共有者が多数いる場合
- 数次相続や代襲相続がある場合
- 相続人と連絡が取りにくい場合
- 住所変更登記や抵当権抹消登記が必要な場合
- 未登記建物がある場合
- 境界確認・測量が必要な場合
- 税理士、不動産会社、土地家屋調査士等の専門家費用が発生する場合
- 紛争性が高く、弁護士への相談が必要な場合
相談料について
お問い合わせフォームからの概算確認は無料です。
資料を確認しながらの個別相談は、30分5,500円（税込）です。
正式にご依頼いただいた場合、相談料は司法書士報酬に充当します。
よくある質問
空き家を売る前に相続登記は必要ですか？
亡くなった方の名義のままになっている不動産は、売却前に相続登記が必要になることが多いです。
まずは登記名義、相続人・共有者の状況、固定資産税通知書の内容などを確認し、売却前に必要な手続きを整理します。
不動産会社に相談する前でも相談できますか？
はい、相談できます。
不動産会社へ査定や売却相談をする前に、名義、相続登記の要否、共有者、抵当権、住所変更登記の有無などを確認しておくと、その後の売却準備が進めやすくなります。
当事務所では、売却そのものではなく、売却前に必要な権利関係や登記の整理を行います。
空き家を放置すると固定資産税が高くなることがありますか？
管理不全空家や特定空家として勧告を受けた場合、固定資産税等の住宅用地特例の対象から除外されることがあります。
すべての空き家がすぐに税負担増となるわけではありませんが、長期間放置するより、早めに名義・管理状況・今後の方針を整理しておくことが大切です。国土交通省も、管理不全空家や特定空家への勧告と住宅用地特例の関係を案内しています。
相続人や共有者が複数いる場合も相談できますか？
はい、ご相談ください。
相続人や共有者が複数いる空き家は、売却・管理・解体などの方針を決める前に、誰が権利を持っているかを整理する必要があります。
相続登記、共有者確認、不動産会社との連携、必要に応じた専門家相談の順番を整理します。
親の判断能力に不安がある場合、空き家を売却できますか？
所有者ご本人の判断能力に不安がある場合、売却や管理を進める前提として成年後見制度の検討が必要になることがあります。
特に、ご本人の居住用不動産を処分する場合には、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。裁判所は、本人が施設入所等で現在住んでいない場合でも、入所前に居住していた不動産などを処分するには家庭裁判所の許可が必要と案内しています。
制度の根拠・参考情報
- 空家等対策特別措置法2条
空家等・特定空家等の定義 - 空家等対策特別措置法13条
管理不全空家等に対する指導・勧告 - 空家等対策特別措置法22条
特定空家等に対する助言・指導・勧告・命令等
国交省は、令和5年改正法が令和5年12月13日に施行され、管理不全空家等・特定空家等への措置の判断基準やガイドラインを示していると案内しています。
管理不全空家等や特定空家等として勧告を受けた場合、固定資産税等の住宅用地特例の対象から除外されることがあります。
国交省資料では、小規模住宅用地は固定資産税の課税標準が6分の1、一般住宅用地は3分の1に減額される特例があり、特定空家等・管理不全空家等として勧告を受けた敷地は、この特例の対象から除外されると説明されています。
横浜市は、空家法の勧告を受けた土地は固定資産税の住宅用地特例の対象から除外されること、横浜市条例で空家等の適切な管理を義務化していることを説明しています。
政府広報は、空き家を放置すると倒壊、景観悪化、不法侵入、外壁落下、税負担増などの問題が生じるおそれがあり、令和5年改正で管理不全空家への措置が新設されたと説明しています。
ご相談ください
空き家の問題は、早めに権利関係を整理することで、売却・管理・解体・成年後見など、次に取るべき選択肢が見えやすくなります。
「すぐに売却するか決めていない」
「名義が亡くなった方のままになっている」
「親の判断能力に不安がある」
「相続人や共有者が複数いて進め方が分からない」
という段階でも構いません。
まずは現在の状況をお聞かせください。
お電話でのご相談も受け付けております。
電話：045-548-4204