不動産の生前贈与

配偶者控除

結婚生活２０年以上の配偶者へ居住用不動産又は居住用不動産の取得資金の贈与をする場合、贈与税の年間１１０万円の基礎控除に加え２，０００万円まで控除できる特例（配偶者控除）があります。

長年連れ添った配偶者へのプレゼントとして、あるいは相続対策として利用することが考えられます。

この特例を使う場合には、一定の要件を満たすことが必要となります。

特例利用の要件

１．婚姻期間が２０年を経過した後に贈与をしたこと
２．居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与であること
３．贈与を受けた年の翌年３月１５日までに、贈与を受けた不動産又は贈与を受けた金銭で取得した不動産に現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること
４．贈与を受けた年の翌年２月１日から３月１５日までに贈与税の申告をすること

居住用不動産の価格

贈与する居住用不動産の評価は、土地については路線価、建物については固定資産税評価額が基準となります。

配偶者控除利用をする際の注意点

１．相続による名義変更より登録免許税が高くなる
相続を原因として名義変更をする場合の登録免許税の税率は、０．４％ですが、贈与を原因とする場合には、登録免許税の税率は２％となります。

２．不動産取得税がかかる
相続の場合には不動産取得税はかからないので、相続対策として贈与をする場合には、この点についても検討した上で贈与を行うか決める必要があります。

相続時精算課税制度

贈与税は、年間１１０万円までの基礎控除を受けることができる暦年課税が原則ですが、一定の要件を満たす場合には、相続時精算課税制度を選択することができます。

この制度を利用することで、生前に多くの不動産を贈与することができます。

相続時精算課税制度の概要

・贈与をする方は６０歳以上の親又は祖父母、贈与を受ける方は２０歳以上の子又は孫であること（贈与をした年の１月１日時点の年齢）
・２，５００万円まで無税、２，５００万円を超える贈与は一律２０％の贈与税がかかる
・贈与を受けた年の翌年３月１５日までに、相続時精算課税制度を選択する旨の届出が必要
・一度相続時精算課税制度を選択する旨を届け出れば、相続開始まで本制度の適用が受けられる（複数回に分けて贈与をすることも可能）

相続時精算課税制度を選択する場合の注意点

１．一度相続時精算課税を選択すると、それ以降は暦年贈与制度に戻すことができなくなり、毎年１１０万円までの基礎控除が使えなくなります。

２．前述の通り、贈与の時点の価格が相続財産としての価格となりますので、将来価格が値下がりする物については本制度を利用するメリットが低いと考えられます。逆に将来値上がりが見込める財産や収益が発生する財産については本制度を利用するメリットが高いと考えられます。

３．相続を原因とする名義変更登記と比べて、贈与を原因とする名義変更登記は税率が２％と高くなります。（相続は０．４％）
また、相続の場合には課税されない、不動産取得税も課税されることにも注意が必要となります。

費用

登記代理報酬　…　４万５，３６０円（税込）～
贈与契約書作成　…　２万１，６００円（税込）～
登録免許税　…　固定資産評価額の２％
その他、郵送・交通費、登記簿謄本取得費用等

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